06.25.47.84.13 -
06.11.54.03.11
Contact@nouvelles-rives.com
Le démembrement de propriété permet de transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier à vos enfants tout en conservant l’usufruit, donc le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers. À votre décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
En résumé : Le démembrement de propriété dissocie un bien en nue-propriété et usufruit. Le parent conserve l’usufruit (usage et revenus) et transmet la nue-propriété à ses enfants à une valeur réduite par un barème légal. Les droits de mutation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, pas sur la valeur totale du bien. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété est reconstituée sans droits supplémentaires.
Les parents transmettent la nue-propriété du bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Les droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement, qui est inférieure à la valeur totale du bien.
Les parents conservent l’usufruit : ils continuent à habiter le bien ou à en percevoir les loyers s’il est mis en location. Les enfants sont nus-propriétaires mais ne peuvent pas vendre le bien sans l’accord des parents.
L’usufruit s’éteint au décès des parents. Les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien sans payer aucun droit de succession supplémentaire sur ce bien.
La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est fixée par un barème légal qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus la nue-propriété vaut peu (espérance de vie longue = usufruit long = nue-propriété peu chère).
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 60% | 40% |
| 71 à 80 ans | 50% | 50% |
| 81 à 90 ans | 30% | 70% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Le démembrement de propriété consiste à dissocier la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Le parent conserve l’usufruit (il continue à vivre dans le bien ou à en percevoir les loyers) et transmet la nue-propriété à ses enfants à une valeur réduite. Au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
La valeur de la nue-propriété est déterminée par un barème légal qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Pour un usufruitier entre 61 et 70 ans, la nue-propriété vaut 40% de la valeur du bien et l’usufruit 60%. Pour un usufruitier entre 71 et 80 ans, la nue-propriété vaut 50% de la valeur du bien. Plus l’usufruitier est jeune, moins la nue-propriété vaut, car l’espérance de vie (et donc la durée de l’usufruit) est plus longue.
Oui, c’est même la stratégie optimale. La donation de 100 000€ par parent peut être utilisée pour couvrir tout ou partie des droits de mutation dus sur la nue-propriété. Dans l’exemple d’une maison de 450 000€ pour des parents de 65 ans (nue-propriété = 60% soit 270 000€), les deux donations de 100 000€ réduisent la base taxable à 70 000€. Les droits tombent à environ 12 000€ au lieu de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Oui. Le démembrement peut s’appliquer aux parts de SCPI, aux contrats d’assurance vie (via les clauses bénéficiaires démembrées), aux comptes-titres et aux parts de sociétés. Le démembrement de parts de SCPI est particulièrement intéressant : le nu-propriétaire acquiert les parts à valeur réduite et récupère la pleine propriété à terme, tandis que l’usufruitier perçoit les loyers pendant la durée du démembrement.
Bilan patrimonial offert. Sans engagement. Réponse sous 24h.
