Démembrement de propriété

Tout comme les donations, le démembrement de propriété est une alternative qui permet de commencer à transmettre son patrimoine de manière optimisée.

Démembrer une pleine propriété correspond au fait de distinguer la nue propriété de l’usufruit.

Le principe suit une clé de répartition qui va déterminer en fonction de l’usufruitier le montant de la nue propriété.

Suivant cette clé de répartition et par rapport au prix du bien démembré, le nu propriétaire devra s’acquitter des droits de mutation . De ce fait, il devient nu propriétaire et récupèrera la pleine propriété du bien lors du décès de l’usufruitier sans payer de droits de succession supplémentaires.

Sur cette partie, la donation des 100.000€ par parent peut être pertinente pour éviter des droits de mutation ou les alléger en fonction du prix de la nue propriété. 

Exemple :

Pierre et Marie ont 65 ans sont mariés sous la communauté et souhaitent démembrer leur maison de campagne afin de donner la nue propriété à leur fils Antoine.

1. Valeur de la maison 450.000 euros.
2. Aucun des deux parents n’a effectué de donation sur les 15 années passées.

Calcul de la fraction taxable = Valeur maison * clé répartition = Nue pro – donation/par parent 

= 450.000€ *60% = 270.000€ – 100.000€*2 = 270.000€ – 200.000€ = 70.000€.

Les droits de mutation seront calculés seulement sur 70.000€ au lieu de 450.000€ soit (70.000 – 15933)*0,20 +(15932-12110)*0,15 + (12109-8073)*0,10 + 8072*0,05 = 10813 +573 +403 + 403 = 12.192€