La société civile de placement dans l’immobilier (SCPI), est une société qui investit dans l’immobilier professionnel en rassemblant des milliers d’investisseurs.

En investissant sur des sièges sociaux, des hôpitaux et autres commerces elle garantit les loyers car elle se base sur le bail commercial avec ses locataires ce qui lui assure beaucoup plus de sécurité et de visibilité qu’un bail social ou d’habitation qui va protéger le locataire. Les baux commerciaux de 9 ans minimum doivent être honorés sous peine de devoir verser à la SCPI une indemnité d’éviction. La SCPI a donc une visibilité assez claire sur son rendement et sa stabilité à moyen terme.

En investissant en SCPI vous n’êtes pas propriétaire d’un bien mais détenteur de parts d’une société qui investit dans l’immobilier. Votre revenu sera donc au prorata du nombre de parts que vous avez acheté. 

Les parts peuvent être acquises en cash ou à crédit.

Les SCPI ont pour objectif un rendement de 4.5% par an (net de toutes charges) et une valorisation de parts de 0.5% par an. Cette objectif est largement réalisé sur les 5 dernières années par les SCPI les plus solides. Il y a donc encore un réel travaille de sélection à faire car de nombreux indicateurs sont à contrôler pour s’assurer de la qualité d’une SCPI. (Rendement, TRI à 5 ans,  report à nouveau, taux d’occupation physique et financier, provisions pour gros travaux ou rénovation, diversification…)

La durée de détention recommandée est de 8 ans minimum.

La mutualisation du risque passe par une diversification à 6 niveaux:

       1. Nombre très important d’investisseurs

–> La majorité des SCPI regroupent plusieurs dizaines de milliers d’investisseurs

       2. Nombre très important d’immeubles/locaux dans le parc immobilier

–> Les grosses SCPI du marché capitalisent facilement plus d’un milliard d’actifs ce qui représente des dizaines et parfois mêmes plusieurs centaines d’actifs. 

       3. Nombre très important de locataires de qualité

–> Un grand nombre de locaux nécessite obligatoirement un nombre encore plus important de locataires. Ces locataires ou entreprises sont acceptées suite à l’étude de leur dossier. Une étude beaucoup plus rigoureuse que pour un dossier d’habitation classique. Les document de synthèses sont étudiés à la loupe (bilans et comptes de résultats)

       4. Diversification dans les types de locaux

–> Les locaux peuvent être des sièges sociaux de firmes internationales, des bureaux, des commerces, des entrepôts, des hôpitaux ou autres

      5. Diversification des secteurs d’activité des locataires

–> En diversifiant les types de locaux on diversifie facilement le secteur d’activité de nos locataires ce qui nous assure une certaine résilience si un secteur d’activité subit une baisse d’activité.

      6. Diversification géographique

–> Bien entendu, un tel parc immobilier ne peut se localiser à un seul et même endroit. Il diversification se fait donc au niveau national (Paris, Ile de France, la province) et parfois international en allant toujours sur des pays dont l’économie est aussi solide voire plus solide que la notre, typiquement l’Allemagne. de ce fait on sécurise aussi la valorisation du foncier.

Les SCPI en plus d’être peu risquées, procure aux investisseurs un réel confort de gestion car ils n’ont rien à gérer si ce n’est percevoir leurs loyers. Toute la gestion ainsi que les charges de toutes sortes (travaux, taxes foncières, charges courantes,…) sont supportées par la SCPI.

Enfin, ce support d’investissement existe depuis le début des années 90 ce qui nous laisse suffisamment d’historique pour juger de se gestion  ainsi que de se résilience en tant de crise.

C’est le seul support ayant servi un rendement positif lors des trois dernières crises que l’on a traversées (2008 la crise des subprimes, 2011 la crise de la dette, 2020 le COVID-19)

N.B: il est possible de démembrer les parts de SCPI ce qui facilite et optimise leur transmission.