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L’immeuble de rapport est l’outil patrimonial le plus puissant pour les patrimoines supérieurs à 500 000 €. À Marseille, certains secteurs offrent des rendements bruts de 5 à 8 % avec un potentiel de valorisation long terme.
L’immeuble de rapport est un immeuble entier détenu par un seul investisseur, comprenant plusieurs logements ou locaux commerciaux. C’est l’investissement immobilier par excellence pour les patrimoines en constitution ou déjà constitués qui cherchent à maximiser le rendement locatif tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale forte. À Marseille, ville de 900 000 habitants avec un marché immobilier dynamique, les opportunités sont nombreuses et les rendements significativement supérieurs à ceux de Paris ou Lyon.
Chez Nouvelles Rives Patrimoine, nous accompagnons nos clients dans l’identification, l’acquisition et la structuration fiscale de leurs immeubles de rapport marseillais. Notre connaissance du marché local nous permet d’orienter vers les secteurs porteurs et d’anticiper les évolutions réglementaires (DPE, décence, encadrement des loyers). Voir aussi notre page sur la stratégie globale vivre de ses rentes à Marseille.
Rendement, levier, fiscalité : l’immeuble de rapport cumule des atouts que peu d’autres placements peuvent offrir simultanément.
Le 8e arrondissement (Périer, Bonneveine, Vieux-Port) affiche les prix les plus élevés mais la demande locative la plus solide. Le 7e (Endoume, Bompard) offre un équilibre rendement/valorisation intéressant. Les 4e, 5e et 6e arrondissements proposent des rendements bruts de 6 à 8 % avec des prix d’achat encore accessibles. Le secteur Euroméditerranée (2e/3e) est en forte mutation avec des programmes neufs éligibles au LMNP résidences services.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet d’amortir comptablement le bien (hors terrain) sur 20 à 30 ans, ainsi que les travaux et le mobilier. Pour un immeuble de 400 000 €, l’amortissement annuel peut atteindre 12 000 à 15 000 €, ce qui efface fiscalement une grande partie des loyers perçus. Ce mécanisme s’applique pendant 20 à 25 ans, générant des revenus quasi non imposés pendant toute la période d’amortissement. Voir aussi déficit foncier à Marseille.
Détenir l’immeuble dans une SCI soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) permet de capitaliser les loyers à un taux d’imposition réduit (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice IS, 25 % au-delà), de financer les travaux plus facilement, et de préparer la transmission aux enfants via des cessions progressives de parts. C’est la structure recommandée pour les immeubles de rapport de valeur supérieure à 500 000 € lorsque l’objectif est la transmission. Voir holding patrimoniale.
De la recherche du bien à la mise en location, nous coordonnons chaque étape.
Surface totale, nombre de logements, secteur géographique, rendement minimum attendu, budget global et apport disponible. Nous analysons aussi la cohérence avec votre fiscalité personnelle pour choisir entre LMNP, SCI à l’IR ou SCI à l’IS dès le départ.
Nous étudions chaque opportunité sous trois angles : rendement brut et net de charges, état général du bâtiment et travaux prévisibles (ravalement, toiture, mise aux normes DPE), et potentiel de valorisation à 10 ans. À Marseille, nous connaissons les nuances entre arrondissements, copropriétés et régimes de syndic.
Choix de la structure de détention (nom propre, SCI, LMNP), montage du financement avec les banques partenaires, assurance emprunteur, garanties. Pour les dirigeants souhaitant utiliser leur trésorerie d’entreprise pour co-investir, nous analysons la compatibilité avec leur structure IS. Voir trésorerie d’entreprise.
Nous vous mettons en relation avec les gestionnaires locatifs marseillais de confiance et assurons le suivi patrimonial annuel : déclarations fiscales LMNP (liasse 2033), évolution des loyers, travaux, arbitrage éventuel.
La différence entre un conseil patrimonial indépendant et un conseiller bancaire tient à une chose fondamentale : pour qui il travaille réellement.
| Critère | Nouvelles Rives | Banque classique |
|---|---|---|
| Indépendance des conseils | ✓ Totale | ✗ Produits maison |
| Accès direct au conseiller | ✓ Mobile direct | ✗ Call center |
| Bilan initial | ✓ Gratuit | Variable |
| Transparence des frais | ✓ Avant signature | Souvent dans les CGV |
| Gamme de produits | ✓ Tout le marché | ✗ Limité au groupe |
| Réactivité | ✓ Même journée | 2 à 3 semaines |
| Agréments réglementaires | ✓ ORIAS + ANACOFI | Agrément bancaire uniquement |
5/5 sur plus de 70 avis Google vérifiés.
« Conseiller efficace et réactif. Les conseils sont clairs et très bien adaptés aux problématiques. Je recommande vivement. »Nicole G. — Google
« Sacha et Paco ont transformé ma façon d’appréhender mon patrimoine. Des conseils précis, une écoute réelle, et des résultats concrets dès la première année. »Marc D. — Google
« Cabinet sérieux, rigoureux et humain. J’ai enfin l’impression d’être accompagné par quelqu’un qui défend vraiment mes intérêts. »Christophe L. — Google
« La qualité du suivi est remarquable. Toujours proactifs, ils anticipent les changements fiscaux et nous avertissent avant qu’il soit trop tard. »Sophie R. — Google
Pas d’actionnaires à rémunérer. Pas de politique de groupe à appliquer. Sacha et Paco ont créé Nouvelles Rives pour faire le conseil patrimonial tel qu’ils auraient voulu le recevoir.
« Loin des mécaniques habituelles des cabinets, Nouvelles Rives s’est construit sur une conviction forte : la qualité du conseil naît d’un accès exhaustif aux solutions disponibles et d’une sélection rigoureuse de celles qui servent réellement l’intérêt du client. »
« Notre ambition est de vous libérer de la complexité patrimoniale pour vous permettre de vous recentrer sur l’essentiel. Chaque stratégie que nous construisons est pensée sur le long terme, avec votre vie comme horizon. »
45 minutes pour faire le point sur votre patrimoine avec Sacha ou Paco. En cabinet à Marseille, par visio ou chez vous.
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